Einkommensteuer: Begünstigung von Zweit- und Ferienwohnungen

Im März dieses Jahres berichteten wir bereits über das Thema privates Veräußerungsgeschäft und Spekulationsfrist bei Zweit-/Ferienwohnungen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt aktuell ganz im Sinne der Eigentümer entschieden. Kurz zum Hintergrund: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung bzw. Fertigstellung, ist ein evtl. Gewinn steuerpflichtig nach § 23 EStG. Allerdings enthält die vorgenannte Vorschrift auch zwei wichtige Ausnahmen: Es besteht Steuerfreiheit im Rahmen der vorzeitigen Veräußerung, sofern das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Gemäß einem Schreiben der Finanzverwaltung aus dem Jahre 2000 gilt das auch dann, wenn der Eigentümer die Immobilie nur zeitweise bewohnt, diese ihm aber in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Das Finanzgericht Köln (FG) hatte einen entsprechenden Fall zulasten des Eigentümers entschieden.

Wäre der BFH dieser Ansicht gefolgt, hätte evtl. auch die Finanzverwaltung ihre bisherige Sichtweise aufgegeben. Doch dazu ist es nicht gekommen. Sachverhalt: Die Klägerin und ihr Bruder erwarben 1998 von ihrem Vater ein bebautes Grundstück zu jeweils hälftigem Miteigentum. Im Streitjahr 2006 erwarb die Klägerin von ihrem Bruder dessen Anteil am Haus, das sie als Ferienhaus nutzte. Im selben Jahr verkaufte die Klägerin das Objekt, ohne einen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf zu erklären. Die Klägerin trug vor, das Grundstück sei von ihr privat genutzt worden und dessen Verkauf steuerfrei. Das Finanzamt (FA) legte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn zugrunde. Die Vorinstanz gab dem FA Recht, da die Klägerin ihren Hauptwohnsitz in einer anderen Stadt hätte und es sich bei dem Objekt lediglich um eine Zweitwohnung gehandelt habe.

Der Gesetzgeber habe mit der Ausnahme im § 23 EStG nur beruflich genutzte Wohnungen begünstigen wollen. Hierzu führte der BFH in seiner Begründung aus, dass der Ausdruck "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" lediglich voraussetzt, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Ein Gebäude würde auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Denn eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setze weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch müsse sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Unter § 23 können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen. Außerdem hat sich der BFH die zweite der beiden oben erwähnten Ausnahmeregelungen genau angesehen: die Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Diese liege auch dann vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs voll auszufüllen. War beim Voreigentümer eine der beiden Ausnahmeregelungen hinsichtlich der Selbstnutzung erfüllt, kann man schon bald nach dem Erwerb steuerfrei verkaufen. Natürlich darf man die Wohnung – auch nicht für eine kurze Zeit – an Dritte vermietet haben. Wird eine Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder durch eine Erbschaft erworben, tritt der Rechtsnachfolger in die laufende Zehnjahresfrist des vorherigen Eigentümers ein. So sieht es auch die Finanzverwaltung.