Die neue Sonderabschreibung für den Wohnungsneubau nach § 7b EStG

Der Gesetzgeber hat nun doch das bereits für 2018 geplante Gesetz über die steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus verabschiedet. Der neue § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) ermöglicht für neu gebaute Mietwohnungen eine Sonderabschreibung in Höhe von 5% für vier Jahre. Die Sonderabschreibung wird nur für die Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung gewährt. Dies setzt voraus, dass der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden ist. Die Sonderabschreibung kann erstmals für den Veranlagungszeitraum 2019 in Anspruch genommen werden, auch wenn der Bauantrag noch im Jahr 2018 gestellt worden ist. Die Wohnung muss eine Mindestgröße von 23qm aufweisen und eine Küche, ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette haben. Eine bloße Erweiterung oder der Ausbau einer bereits vorhandenen Wohnung berechtigen nicht zur neuen Sonderabschreibung. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000€/qm Wohnfläche nicht übersteigen. Diese Höchstgrenze bezieht sich auf die Gebäudeanschaffungs-/herstellungskosten. Der Kaufpreis für den Grund und Boden wird dabei nicht berücksichtigt. Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die Obergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Dies betrifft insbesondere sog. anschaffungsnahe Aufwendungen, wenn die Aufwendungen mehr als 15% des Gebäudekaufpreises ausmachen. Die Baukosten bis zu 3.000€/qm bilden allerdings nicht die maximale Bemessungsgrundlage, sondern diese ist auf 2.000€/qm Wohnfläche beschränkt. Die Wohnung muss ferner der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen, d. h. vermietet werden, und zwar im Jahr der Herstellung bzw. Anschaffung sowie in den folgenden neun Kalenderjahren. Ferienwohnungen und andere kurzfristige Vermietungen sind nicht begünstigt. Eine verbilligte Vermietung, die weniger als 66% der ortsüblichen Miete ausmacht, soll die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ebenfalls verhindern. Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur linearen Abschreibung gewährt. Nach Ablauf der vier Jahre wird der Restwert ermittelt und auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Sonderabschreibungen dürfen in drei Jahren maximal zu steuerlichen Vorteilen in Höhe von 200.000€ führen. Dieser Höchstbetrag folgt aus dem europäischen Subventionsrecht. Die Sonderabschreibung wird letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 gewährt. Dies gilt auch dann, wenn der vierjährige Sonderabschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die Wohnung in den zehn Jahren nach der Herstellung bzw. Anschaffung nicht Vermietungszwecken dient, die Baukostenobergrenze von 3.000€ innerhalb von drei Jahren überschritten wird oder die Wohnung in den ersten zehn Jahren steuerfrei verkauft wird. Liegt einer der Gründe vor, sind die Bescheide zu ändern, in denen Sonderabschreibungen berücksichtigt worden sind. Kommt es zu einer Änderung der Bescheide, wird die Nachzahlung „regulär“ mit derzeit 6% p.a. verzinst. Es gibt für den Praktiker allerdings noch einige ungelöste Fragen, die es zu klären gilt, so dass in nächster Zeit durchaus mit weiteren Ausführungen und Klarstellungen zu diesem Thema zu rechnen sein wird.