Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, hat in aller Regel auch zahlreiche Kosten zu tragen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Tätigkeit stehen. Die allgemeinen Voraussetzungen sowie Gestaltungs- und Antragsmöglichkeiten im Bereich der Werbungskosten sind komplex und beschäftigten auch immer wieder die Finanzgerichte und Finanzbehörden.
Typische Werbungskosten: Die laufenden Werbungskosten sind abzugrenzen von den vorweggenommenen (vor der Einnahmeerzielung), vergeblichen und nachträglichen (nach der Einnahmeerzielung) Werbungskosten. Diese sind steuerlich unter der Prämisse der (ehemals) vorhandenen Vermietungsabsicht abziehbar. Hinsichtlich der laufenden Werbungskosten lassen sich grundlegend die sofort abziehbaren von jenen, welche über eine gewisse (Nutzungs-) Dauer abgeschrieben werden müssen, unterscheiden.
Absetzung für Abnutzung (AfA): Zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage ist es im Fall der Anschaffung erforderlich, den Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das abnutzbare Gebäude sowie den Grund und Boden, der keiner Abnutzung unterliegt, aufzuteilen. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen. Insoweit handelt es sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist (vgl. BFH, Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19, BStBl 2021 II S. 372).
Durch das Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022 (BGBl 2022 I S. 2294) wurde der lineare AfA-Satz für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt werden, angepasst. Demnach ist eine typisierende Nutzungsdauer von 33 Jahren (anstatt der bisher üblichen 50 Jahre) zugrunde zu legen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG).
Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Auch die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Anschaffungs- oder Herstellungskosten führt regelmäßig zu Unstimmigkeiten zwischen der Finanzverwaltung und Steuerberatung. In diesem Zusammenhang ergeben sich vor allem Streitpunkte bei der Beurteilung des Vorliegens einer Standardhebung oder des Vorliegens von anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Das BMF-Schreiben v. 18.7.2003 (BStBl 2003 I S. 386) bietet hierbei einen guten Überblick über die jeweils zu prüfenden Schritte.
Änderungen ab dem Veranlagungszeitraum 2023: Die Struktur der Anlage V wurde ab dem Veranlagungszeitraum 2023 überarbeitet und auf drei separate Anlagen aufgeteilt.
Aufgrund der vorherrschenden Wohnungsknappheit ist der Gesetzgeber bestrebt, den Mietwohnungsneubau durch gesetzliche Regelungen zu fördern. Zu nennen sind insbesondere die durch das Wachstumschancengesetz v. 27.3.2024 (BGBl 2024 I Nr. 108) eingeführte degressive AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG) sowie die Verlängerung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG).
