Einkommensteuer | Steuerentlastungen bei Hochwasserschäden an Vermietungsobjekten

Der Sommer ist fast vorbei und es ist auch in diesem Jahr wieder mit Hochwasserlagen zu rechnen. Im Juli 2021 waren die Länder Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, im Winter 2023/2024 vor allem das Land Niedersachsen und im Mai/Juni 2024 insbesondere die Länder Bayern und Baden-Württemberg von Hochwasser betroffen.

Aufgrund dieser Ereignisse stellte und stellt sich für viele Eigentümer, die beschädigte Vermietungsobjekte in ihrem Eigentum haben, die Frage, welche Folgen steuerrechtlicher Art sich daraus ergeben. Seit längerem gibt es von Seiten der Verwaltung Verfügungen, die die steuerlichen Folgen von Hochwasserschäden im jeweiligen Bundesland behandeln.

Die betroffenen Bundesländer gewähren dem Steuerpflichtigen Erleichterungen durch im Wesentlichen einheitliche Erlasse. So können Aufwendungen per se als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermeitung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sie nicht 70.000 Euro überschreiten.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit von Sonderabschreibungen bis insgesamt 30 % der Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten über drei Jahre.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums hat die Abschreibung mit einer Bemessungsgrundlage nach § 7a Abs. 9 EStG zu erfolgen. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass diese Sonderabschreibung bisher nur im Billigkeitswege erfolgen kann. Es fehlt an einer gesetzlichen Grundlage für diese Sonderabschreibung. Zudem ist zu beachten, dass die Sanierungsmaßnahmen nur förderungswürdig sind, wenn mit den Maßnahmen spätestens bis zum Ablauf des dritten Jahres nach dem Schadensereignis begonnen wurde.

Des Weiteren ist darauf zu achten, dass im Jahr des Schadensereignisses eine AfaA anzusetzen ist und dass Entschädigungen einer Elementarversicherung als Einnahmen im Jahr des Zuflusses berücksichtigt werden müssen.

Die Abbruchkosten dürften in der Regel auch als Werbungskosten anzusetzen sein.

Auch die Abgrenzung von Erhaltungs- zu Herstellungskosten ist von Bedeutung. In vielen Fällen dürfte der Abzug der Wiederherstellungskosten als Werbungskosten möglich sein. Diese oft hohen Kosten können nach § 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV als Werbungskosten auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Die Rechtsprechung ist insoweit sehr großzügig bei der Abgrenzung der Erhaltungsaufwendungen zu den Herstellungskosten. Des Weiteren wird hier vertreten, dass es sich bei den Aufwendungen für den Wiederaufbau des Vermietungsobjekts nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt. Diese sind auf Aufwendungen für Schäden ausgerichtet, die vor der Anschaffung dem Objekt bereits anhafteten (offene und verdeckte Schäden). Dies ist bisher nicht ausdrücklich vom BFH so entschieden worden. Es wird aber von der Literatur einheitlich ein solches Verständnis vertreten.

Spenden an den Steuerpflichtigen dürften in der Regel steuerlich keine Folgen auslösen. Alle Maßnahmen sind daher auf eine Milderung der Folgen für den Steuerpflichtigen ausgerichtet.