Wer Wohnungen vermietet, sollte sich neben ertragsteuerlichen Aspekten auch mit umsatzsteuerlichen Implikationen vertraut machen. Dabei steht hauptsächlich im Fokus, wann die Vermietung einer Wohnung steuerfrei, und wann steuerpflichtig ist. Zudem sind insbesondere umsatzsteuerliche Besonderheiten im Bereich der Vermietung von Ferienwohnungen über Online-Portale zu beachten.
Kurzfristige oder nicht nur kurzfristige Vermietung
Die Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG ). In Fällen der kurzfristigen Beherbergung von Fremden gilt hingegen eine Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ). Für die Frage, ob eine kurzfristige Beherbergung von Fremden vorliegt, kommt es auf die Absicht des Vermieters an, ob die Wohnung auf Dauer oder nur kurzfristig überlassen werden soll. Als zeitliches Kriterium für eine kurzfristige Beherbergung wird sich an einer beabsichtigten Vermietungsdauer von bis zu sechs Monaten orientiert. Das Umsatzsteuerrecht knüpft an das Zivilrecht an und stellt für die Dauer der beabsichtigten Vermietungsdauer auf das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ab. Entsprechend ist es unerheblich, ob der Mieter die angemietete Wohnung wiederum nur für kurzfristige Beherbergungen an Dritte zur Verfügung stellt.
Vermietung über Online-Portale
Bei der Überlassung von Grundstücken mithilfe von Online-Portalen liegen aus umsatzsteuerlicher Sicht Vermittlungsleistungen vor, wenn das Online-Portal die Wohnung im fremden Namen inseriert. Tritt das Online-Portal gegenüber den Mietern im eigenen Namen auf, liegen aus umsatzsteuerlicher Sicht zwei Vermietungsleistungen vor: Zunächst vom (im Regelfall) Eigentümer der Wohnung an das Online-Portal und anschließend von letzterem an den tatsächlichen Nutzer der Wohnung.
Weiterbelastung von Kulturförderabgaben
Hinsichtlich der Weiterbelastung von Kulturförderabgaben durch Vermieter an ihre Mieter/Gäste kann entweder ein umsatzsteuerlich unbeachtlicher durchlaufender Posten oder ein (zusätzliches) Entgelt für die entsprechende Beherbergungsleistung vorliegen. Entscheidend ist, ob der Vermieter (Entgelt) oder der Mieter/Gast (durchlaufender Posten) nach der jeweiligen Satzung als Schuldner der Abgabe anzusehen ist. In Fällen der Gesamtschuldnerschaft liegt ein durchlaufender Posten dann vor, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er lediglich als Zahlungsvermittler fungiert.
