Verkaufen statt Schenken: Übertragung einer vermieteten Immobilie

Um Erbschaftsteuer zu sparen, übertragen viele Eltern schon zu Lebzeiten Vermögen auf ihre Kinder. Bei vermieteten Immobilien kann Verkaufen statt Schenken die bessere Lösung sein. Schon zu Lebzeiten möglichst viel Vermögen an die nächste Generation übertragen und dabei möglichst geringe Steuern zahlen – das ist das Ziel vieler Eltern. Über eine Schenkung kann es einfach erreicht werden. Doch bei vermieteten Immobilien kann ein Verkauf an die Kinder mitunter sinnvoller sein.

Wer eine vermietete Immobilie besitzt und diese schon zu Lebzeiten an die nächste Generation überträgt, verfolgt damit meist zwei zentrale Ziele: die Kinder frühzeitig am Familienvermögen teilhaben lassen und Schenkungsteuer sparen. Schließlich kann ein Elternteil einem Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Das heißt: Ist ein Elternpaar zu gleichen Teilen Eigentümer einer Immobilie im Wert von 800.000 Euro, kann es diese auf einen Schlag steuerfrei auf ein Kind übertragen.

Die Schenkung vermieteter Immobilien hat jedoch einen Nachteil: Das Kind tritt bezüglich der Abschreibung in die Fußstapfen der Eltern. Ist eine Immobilie bereits lange im Bestand, bleibt für das Kind kein oder nur wenig Abschreibungspotenzial übrig.

Bei einem Immobilienkauf dagegen beginnt für den neuen Eigentümer die Abschreibungsdauer von vorn. Sie basiert auf dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie.

Abschreibung bedeutet: Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, kann die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Diese Kosten können allerdings nicht auf einen Schlag in der Steuererklärung angegeben werden. Stattdessen gilt über die Nutzungsdauer hinweg das Prinzip „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA. Je nach Baujahr beträgt die angenommene Nutzungsdauer einer Immobilie bis zu 50 Jahre. Pro Jahr können also mindestens zwei Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend gemacht werden.

Will ein Kind die Immobilie der Eltern behalten und selbst weitervermieten, kann sich aus der Abschreibung ein wertvoller Steuervorteil ergeben. Daher kann ein Kauf der Immobilie eine sinnvolle Alternative sein. Häufig werde dabei der Kaufpreis gestundet und später auf diesen verzichtet.

Ob ein Verkauf an die Kinder im Einzelfall tatsächlich günstiger ist als eine Schenkung, sollte unbedingt im Vorfeld berechnet werden. Zu beachten ist, dass Eltern ihrem Kind die Immobilie zu einem marktüblichen Preis verkaufen müssen. Wird dieser Preis deutlich unterschritten, kann das Finanzamt die Transaktion in Teilen als unentgeltlich einstufen. Eine solche Übertragung wird als teilentgeltlich bezeichnet und in einen entgeltlichen Teil (Verkauf) und einen unentgeltlichen Teil (Schenkung) aufgeteilt. Die Folge: Das Kind kann nur einen Teil des Abschreibungspotenzials für sich nutzen, verbraucht je nach Immobilienwert aber auch nur einen Teil seines Steuerfreibetrags bei der Schenkungsteuer.

Es sind also im Vorfeld im Rahmen steuerlicher Optimierung mehrere Alternativen zu berechnen und zu beurteilen. Zum Beispiel könnte auch über ein Nießbrauchsrecht nachgedacht werden.