Bei der Übertragung fremdvermieteter Immobilien auf Kinder gewährt das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) deutlich weniger Vorteile als beim Familienheim. Grundsätzlich steht zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien des Privatvermögens ein Verschonungsabschlag von 10 % zu (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Eine Begünstigung von nicht zu Wohnzwecken vermieteten Objekten ist dagegen nicht vorgesehen.
Oftmals ist daher die Übertragung gegen die Einräumung von Nießbrauch steuerlich sinnvoll, weil diese als gemischte Schenkung nur mit dem um die Belastung geminderten Wert der Besteuerung unterliegt.
Eine Alternative zur Schenkung gegen Einräumung eines Nießbrauchs kann die entgeltliche Übertragung gegen ein Verkäuferdarlehen sein, denn bei der Veräußerung der Immobilie werden keine Freibeträge für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke in Anspruch genommen. Das Kind erwirbt dabei die Immobilie zum Verkehrswert. Das Darlehen für die Immobilie geben die Eltern als Verkäufer.
Voraussetzung hierfür sollte aufgrund von § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) sein, dass die Immobilie mindestens zehn Jahre im Privatvermögen gehalten wurde. Der Verkauf der Immobilie lohnt sich insbesondere, wenn die Immobilie durch die Eltern bereits (nahezu) vollständig abgeschrieben wurde, da durch den Verkauf neues AfA-Volumen geschaffen wird. Bei einer Schenkung würde aufgrund der Fußstapfentheorie das Rest-Abschreibungsvolumen auf die Kinder übertragen werden.
Die Kinder sind verpflichtet, das Darlehen zu marktüblichen Zinssätzen an die Eltern zurückzuzahlen. Die Zinseinnahmen sind von den Eltern mit 25 % Abgeltungsteuer zuzüglich Annexsteuern zu versteuern. Die Kinder können die Zinsen als Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte in Abzug bringen. Bei einem Einkommensteuersatz der Kinder von über 25 %, resultiert daraus unter Betrachtung der Gesamtfamilie im Hinblick auf die Zinsen eine steuerliche Ersparnis.
Im Falle des Versterbens der Eltern vor der vollständigen Rückzahlung der Darlehensverbindlichkeit erben die Kinder die Darlehensforderung. Für diese Darlehensforderung besteht für erbschaftsteuerliche Zwecke allerdings keine steuerliche Begünstigung.
