Vermietung und Verpachtung: Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete

Wer anderen unbewegliches Vermögen gegen Entgelt zum Gebrauch überlässt erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des Einkommensteuergesetzes. Der Vermieter kann dabei Aufwendungen zum Erwerb, zum Erhalt und zur Sicherung des vermieteten Vermögens als Werbungskosten abziehen. Eine Überlassung ohne Entgelt führt zu einem Versagen des Werbungskostenabzugs, eine verbilligte Überlassung zu Kürzungen des Werbungskostenabzugs. Entspricht die vereinbarte Miete dabei nicht der sog. ortsüblichen Miete ist zu beurteilen, ob und in welchem Verhältnis Ausgaben zu berücksichtigen sind. Von der vereinbarten Miete ausgehend ist dann zu beurteilen, ob eine vollentgeltliche oder eine teilentgeltliche Nutzungsüberlassung vorliegt. Die Richter des Bundesfinanzhofes (BFH) haben in einem aktuellen Urteil zu diesem Bereich entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen mit der sog. EOP-Methode (ertragsorientierter Pachtwert) bestimmt werden kann. Sachverhalt: Die Klägerin erwarb ein Grundstück mit historischem Altbestand, der als Gaststätte genutzt wird. Nach umfangreicher und kostspieliger Sanierung des Gebäudes verpachtete sie das Grundstück zum Betrieb einer Gaststätte u.a. an ihren Ehemann. Das Finanzamt (FA) nahm auf der Grundlage von Internet-Recherchen eine verbilligte Verpachtung an und kürzte die Werbungskosten entsprechend. Das Finanzgericht (FG) beauftragte in der nächsten Instanz daraufhin einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht. Die Beteiligten gingen übereinstimmend davon aus, dass sich aufgrund der Besonderheiten des Objekts keine vergleichbaren Objekte finden lassen, so dass die Marktpacht nicht nach der sog. Vergleichsmethode bestimmt werden kann. Der Sachverständige ermittelte deshalb im Wesentlichen auf der Grundlage der vorgenannten EOP-Methode einen Vergleichswert, der zur Abweisung der Klage führte. Die Richter führten aus, dass wenn sich vergleichbare Objekte nicht finden lassen, das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z.B. einen erfahrenen Makler, beurteilen lassen muss, welchen Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält. Dafür genügt eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers. Die Richter führten weiter aus, dass die damit verbundene höhere Unsicherheit hinzunehmen ist. Kann sich das Gericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, geht dies zu Lasten des FA, das die objektive Beweislast zu tragen hat. Bei der Vermietung zu Wohnzwecken zum Beispiel gilt die Vermietung als vollentgeltlich, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Eine regelmäßige Kontrolle der bei Abschluss eines Mietvertrages zugrunde gelegten Verhältnisse ist zu empfehlen.