Grundsätzlich ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG bei betrieblichen Gebäuden nach festen Prozentsätzen vorzunehmen, die von bestimmten Faktoren abhängen (u.a. Betriebsvermögenszugehörigkeit, Fertigstellungsdatum).
Abweichend davon kann der AfA aber auch die tatsächliche Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Es handelt sich dabei um ein Wahlrecht, das der Steuerpflichtige aktiv ausüben muss. Außerdem muss er nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes bestimmte Jahreszahlen nicht übersteigt.
Laut Bundesfinanzhof (BFH) kann sich der Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (BFH, Urteil v. 23.1.2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024 S. 823). Allerdings reicht der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dem BFH nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer i.S.v. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen.
Eine sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer bspw. gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 ist für den BFH eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode, die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden könne.
Nach dem BFH muss hierfür ein Gutachten eines Sachverständigen vorgelegt werden, das sich zu den maßgeblichen Kriterien der Nutzungsdauer wie z. B. zum technischen Verschleiß, zur wirtschaftlichen Entwertung oder zu rechtlichen Nutzungsbeschränkungen äußert. Eine bestimmte Methode wie bspw. ein Bausubstanzgutachten oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren ist nicht erforderlich. In Teilen widerspricht damit der BFH dem BMF-Schreiben v. 22.2.2023 (BStBl. 2023 I S. 332), das strenge Anforderungen an das Gutachten und die Person des Gutachters oder Sachverständigen aufstellt.
