Die Aufteilung der Vorsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden ist ein häufig vorkommendes Problem in der Praxis. Zum einen ist die gesetzliche Regelung in § 15 Abs. 4 UStG nicht eindeutig. Zum anderen ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) und erst recht die des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) auslegungsbedürftig. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 20.10.2022 ein neues Schreiben zur Aufteilung der Vorsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken veröffentlicht, das sich mit der aktuellen Rechtsprechung auseinandersetzt.
Wann muss die Vorsteuer aufgeteilt werden?
Die Vorsteuer für ein Gebäude ist aufzuteilen, wenn der Unternehmer nicht nur umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, sondern daneben auch Umsätze aus umsatzsteuerfreier Vermietung, bei denen der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Außerdem ist eine Vorsteueraufteilung erforderlich, wenn der Unternehmer das Gebäude teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet bzw. eigenbetrieblich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt und das Gebäude teilweise aber für private Zwecke wie z. B. Wohnen oder nicht wirtschaftliche Zwecke verwendet. Beispiele: Leerstand des Gebäudes bei dauerhafter Nichtnutzung, Beteiligungsverwaltung, Tätigkeiten im ideellen Bereich eines Vereins, hoheitliche Tätigkeiten.
Prinzip der Einzelzuordnung und Aufteilung
In der Praxis ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob eine Einzelzuordnung der Kosten zulässig ist. Ist dies der Fall, richtet sich der Vorsteuerabzug danach, ob die Kosten den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teil oder den umsatzsteuerfrei vermieteten Teil betreffen.
Ist eine Einzelzuordnung wie z.B. bei Herstellungskosten eines Gebäudes nicht möglich, bedarf es einer Aufteilung: Hier bleibt der Flächenschlüssel zwar der Standard für die Aufteilung; er wird allerdings bei erheblich unterschiedlich ausgestatteten oder mit erheblichem Kostenaufwand hergestellten Räumen durch den objektbezogenen Umsatzschlüssel verdrängt.
Der Gesamtumsatzschlüssel hat nur eine untergeordnete Bedeutung. Dafür kommen aber auch andere Aufteilungsschlüssel wie z. B. die Aufteilung nach Nutzungszeiten in Betracht.
