Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im Fall der Vermietung einer Eigentumswohnung an die Tochter mit Urteil v. 22.2.2021 entschieden, dass ein regelmäßig aktualisierter örtlicher Mietspiegel, der nicht unter substanziellen Defiziten leidet, maßgeblich für die Ermittlung der Marktmiete der Wohnung i. S. des § 21 Abs. 2 EStG ist, und zwar auch dann, wenn die Steuerpflichtige eine vergleichbare Wohnung im selben Haus zu einem höheren Mietzins an einen Dritten vermietet. (Nur) Für den Fall, dass kein örtlicher Mietspiegel vorliegt oder dieser ausnahmsweise substanziell unbrauchbar ist, hat der BFH beispielhaft drei gleichrangige tragfähige Hilfslösungen für die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete aus den Bestimmungen in §§ 558 ff. BGB abgeleitet:
(1) Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB);
(2) Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i. V. mit § 558a BGB) oder
(3) Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB.
Weil das Finanzgericht in der Vorinstanz den örtlichen Mietspiegel ignorierte und fälschlich auf den durch Vermietung einer vergleichbaren Wohnung im selben Haus erzielten Mietzins rekurrierte, hat der BFH das Urteil des Finanzgerichts (Thüringer FG, Urteil v. 22.10.2019 - 3 K 316/19) aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.
Die Entscheidung überzeugt und ist für die Besteuerungspraxis angesichts bisher divergierender Meinungen richtungsweisend, denn damit ist geklärt, dass für die Anwendung des § 21 Abs. 2 EStG und die etwaige Werbungskostenkappung die grundlegende ortsübliche Marktmiete stets aus dem vorhandenen Mietspiegel (und zwar im Fall einer Bandbreite des unteren Rahmens) abzuleiten ist, es sei denn, der Mietspiegel weist substanzielle Mängel auf. Auch für den Fall, dass kein Mietspiegel vorliegt oder dieser (ausnahmsweise) unbrauchbar ist, hat der BFH praxistaugliche Methoden für die Marktmietermittlung entwickelt, die an die aktuellen Bestimmungen in §§ 558 ff. BGB für zulässige Mieterhöhungen anknüpfen. Auf der anderen Seite zeigt der BFH (unter Aufgabe der bisher abweichenden Beurteilung) auf, dass der aus der Vermietung einer einzelnen Wohnung tatsächlich erzielte Mietzins keine Aussagekraft für die örtliche Marktmiete hat.
Die im Streitfall geltende Fassung des § 21 Abs. 2 EStG sah eine Werbungskostenkappung vor, wenn der für eine Wohnung erzielte Marktzins weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete betrug. Nach der aktuellen Gesetzeslage ist die Nutzungsüberlassung von Wohnungen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuspalten, wenn der Mietzins weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die 66 %-Grenze bleibt nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG n. F. relevant, weil das Gesetz eine entgeltliche Wohnungsvermietung fingiert (also die Einkünfteerzielungsabsicht anerkennt), wenn das Entgelt bei auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die Höhe der ortsüblichen Marktmiete hat damit aktuell erhebliche Bedeutung, wenn Wohnungen zu moderatem Mietzins an Nahestehende vermietet werden.