Höhere Gebäude-AfA bei tatsächlich kürzerer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer möglich

Eigentümer einer vermieteten Immobilie kennen das Problem der Festlegung der Nutzungsdauer eines Gebäudes, die die Grundlage für die Höhe der als Werbungskosten zu berücksichtigenden Abschreibungen für Abnutzung (AfA) darstellt. Das Gesetz macht dazu in § 7 Abs. 4 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) grundsätzlich feste Vorgaben (Fertigstellung nach dem 31.12.1924, dann jährlich 2% AfA; Fertigstellung vor dem 01.01.1925, dann jährlich 2,5% AfA). § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt jedoch bei Gebäuden eine AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer zu, wenn abweichend von der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer (40 oder 50 Jahre) mit einer geringeren Nutzungsdauer zu rechnen ist. Nutzungsdauer eines Gebäudes ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die Nutzungsdauerschätzung hat dabei neben der technischen Abnutzung auch die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Beschränkungen zu berücksichtigen. Bislang hat der Bundesfinanzhof (BFH) nicht ausdrücklich klargestellt, wie der oder die Eigentümer eine kürzere als gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer nachweisen können. Abhilfe könnte jetzt ein beim BFH anhängiges Verfahren bringen, welches durch ein aktuelles Urteil des Finanzgerichtes Düsseldorf (FG) in Gang gesetzt wurden ist. In dem zugrundeliegenden Sachverhalt erwarb die Klägerin zum 01.01.2003 ein Grundstück mit drei Baukörpern. In ihren Steuererklärungen ging die Klägerin bei der Ermittlung der AfA von einer kürzeren Restnutzungsdauer aus. Als Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer wurde ein von einem Gesellschafter angefertigtes Gutachten beim Finanzamt (FA) eingereicht. Das FA teilte diese Einschätzung nicht und ging weiterhin von der regulären Nutzungsdauer aus. Hiergegen wendete sich die Klägerin mit ihrer Klage. Das Gericht forderte mit Beschluss ein Sachverständigengutachten über die tatsächliche Nutzungsdauer von zwei der Baukörper an. In seinem Gutachten führt der Gutachter aus, dass die voraussichtliche Nutzungsdauer, in der die Gebäude zum Stichtag 1.1.2019 voraussichtlich ihrer Zweckbestimmung nach noch entsprechend genutzt werden können, rund 34 Jahre bzw. rund 32 Jahre beträgt. Die Wertermittlung orientiere sich an der sog. Sachwertrichtlinie. Die FG-Richter urteilten, dass die Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude durch Verkehrswertgutachten (z.B. nach der Sachwertrichtlinie oder der Immobilienwertermittlungsverordnung) durchaus sachgerecht ist. Ob zukünftig seitens der Finanzverwaltung ein sog. Bausubstanzgutachten von den Steuerpflichtigen verlangt werden kann muss also nunmehr der BFH klären (Aktenzeichen IX R 25/19). Bei vergleichbaren Fällen sollte unter Verweis auf das vorstehende Verfahren Einspruch eingelegt und Ruhen des Verfahrens beantragt werden.