Vorweggenommene Erbregelungen werden oft dazu genutzt, insbesondere Immobilienvermögen noch zu Lebzeiten auf potenzielle Erben zu übertragen. Sind mehrere potentielle Erben vorhanden, führt dies in der Regel zu Auszahlungsbeträgen seitens des Grundstücksübernehmers und damit zu einem teilentgeltlichen Erwerb. Bei einem vermieteten Objekt ergeben sich für den Übertragenden, insbesondere aber für den das Grundstück Übernehmenden einkommensteuerliche Rechtsfolgen, die bereits vor Abschluss des Übertragungsvertrags beachtet werden sollten, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden und bestehende Gestaltungsspielräume auszunutzen. Der bisher als Vermieter tätige potenzielle Erblasser erzielt nach einer solchen Grundstücksübertragung keine Einkünfte mehr und ist daher auch nicht mehr zum Werbungskostenabzug berechtigt. Anders wäre dies nur, wenn er sich an dem übertragenen Grundstück ein sog. Nießbrauchsrecht vorbehalten würde, aufgrund dessen die Einkünfteerzielung bei ihm auch für die Zukunft verbleiben würde. Überträgt der potenzielle Erblasser ein vermietetes Grundstück auf einen potenziellen Erben gegen Auszahlungsbeträge und damit teilentgeltlich, sollte vor der Übertragung des Grundstücks eine eventuelle Steuerpflicht nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) überprüft werden (sog. Spekulationsgewinnbesteuerung). Denn nur soweit die Grundstücksübertragung unentgeltlich erfolgt, liegt keine Veräußerung i.S.v. § 23 EStG vor mit der Folge, dass dem Grundstücksübernehmer die Anschaffung des Objekts durch den übertragenden Rechtsvorgänger zuzurechnen ist. Hinsichtlich der Teilentgeltlichkeit kann nämlich ggf. die Spekulationsgewinnbesteuerung nach § 23 EStG greifen, wenn der Übertragende das Grundstück innerhalb des zehnjährigen Veräußerungszeitraums angeschafft oder einem Betriebsvermögen entnommen hatte. Mit der Grundstücksübertragung geht auch die Einkünfteerzielung auf den Grundstücksübernehmer über, sofern sich der Übertragende kein Nießbrauchsrecht vorbehalten hat. Gebäudeabschreibungen stehen ihm hinsichtlich des unentgeltlich erworbenen Teils durch Fortführung der Abschreibung des Rechtsvorgängers sowie aufgrund der ihm durch Auszahlungsbeträge entstandenen eigenen Anschaffungskosten zu. Werden diese fremdfinanziert, sind die Finanzierungskosten als Werbungskosten abziehbar. Vom Rechtsvorgänger verteilte größere Erhaltungsaufwendungen, deren Verteilungszeitraum noch nicht abgelaufen ist, können – soweit sie auf den unentgeltlich erworbenen Teil entfallen – ebenfalls bis zum Ablauf des Verteilungszeitraums als Werbungskosten abgezogen werden. Vorsicht ist geboten bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen des Grundstücksübernehmers innerhalb von drei Jahren nach der Grundstücksübertragung. Denn hinsichtlich des entgeltlich erworbenen Teils liegt eine Anschaffung im Sinne der Regelung des anschaffungsnahen Aufwands vor. Übersteigen nun die innerhalb des Dreijahreszeitraums investierten und auf den entgeltlichen Grundstücksteil entfallenden Netto-Instandsetzungsaufwendungen 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden diese in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert mit der Folge, dass diese Brutto-Instandsetzungsaufwendungen nicht sofort in voller Höhe abziehbar, sondern lediglich im Wege der Gebäudeabschreibung als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.
